Agentia de rating Coface a avertizat, in urma cu un an, intr-un discurs privind riscul de tara, ca Romania trebuie sa fie atenta la pietele care au crescut foarte mult, facand o referire directa la cea imobiliara. Coface a mai indicat, la acel moment, si o posibila criza a creditului. In tot acest timp, pretul locuintelor a crescut, in medie, cu circa 30-50% intr-un an, apartamentele din blocurile comuniste fiind evaluate, in anunturile de vanzare, la sume chiar cu 100% mai mari fata de iarna lui 2006. In Bucuresti o gasoniera costa mai mult decat un apartament la Roma, Viena sau Dubai. O explicatie a cresterii este relaxarea conditiilor de creditare. Aici, Banca Nationala a Romaniei putea interveni pentru a stopa cresterea aberanta a preturilor. Nu a facut insa acest lucru. Interesant este ca printre cei ce beneficiaza de pe urma exploziei pietei imobiliare se numara si fata guvernatorului BNR, Mugur Isarescu. Mai trebuie precizat ca piata imobiliara, estimata la zece miliarde de euro anual, este cel mai important mijloc de spalare a banilor negri proveniti din economia subterana. Analistii imobiliari nu inceteaza sa faca declaratii cu privire la disproportia uriasa dintre cererea in crestere si oferta saraca si sa iasa la rampa cu anunturi ingrijoratoare privind viitoare cresteri de preturi. Aceasta in ciuda faptului ca, la ora actuala, nu exista nici un studiu avizat asupra pietei imobiliare in Romania. Astfel, tot mai multi romani se grabesc sa faca imprumuturi bancare, pentru a-si cumpara cat mai repede o locuinta, de teama scumpirilor fara sfarsit. Un astfel de context tulbure, in care informatiile vehiculate sunt putine, disparate si adeseori distorsionate, este o mina de aur pentru cei interesati sa castige repede si mult din speculatii imobiliare. Actori nevazuti ai acestei piete, estimate la peste zece miliarde de euro anual, vand si revand proprietati, de multe ori intre ei, fortand la nesfarsit noi scumpiri. Cele 11 firme Unul dintre multii actori de pe aceasta piata este si Lacramioara Isarescu. Ea detine, alaturi de asociatul sau Liviu Panturu, 50% din firma Lissary-Mackenzie Investments, specializata in afaceri imobiliare. Societatea functioneaza in cadrul unei "increngaturi" de 11 firme, majoritatea avand ca obiect principal de activitate "dezvoltarea (promovarea) imobiliara" si ca activitati conexe cumpararea, vanzarea, inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare, dar si consultanta in afaceri pe segmentul real-estate. Numitorul comun al tuturor acestor firme este Liviu Panturu, specializat in dezvoltarea si consultanta imobiliara, cu o experienta de mai multi ani in medii internationale de afaceri. Panturu este membru al Society of Property Researches din Londra, a lucrat ani buni la un cunoscut dezvoltator danez pe pozitia de country manager (pe Romania) si spune despre sine ca are relatii cu mai multi investitori imobiliari de prestigiu. Partenerul de afaceri al Lacramioarei Isarescu a construit, printr-o alta firma a sa, Urbanescapes Investitii, proiectul Mackenzie Rezidence, pe care l-a vandut deja in totalitate, dupa cum ne-a declarat chiar persoana de contact pentru acest proiect. Aceasta a precizat ca Urbanescapes Investitii s-a orientat de la o activitate concentrata pe consultanta imobiliara, pe aceea de dezvoltator imobiliar. Printre firmele in care Panturu este implicat fie ca actionar, fie ca administrator, dar de cele mai multe ori in ambele calitati, se numara si Mackenzie Proiecte, Urbanescapes Black Sea, Urbanescapes Development, Urbanescapes Growth, Mackenzie Capital, Trammel Mackenzie Risk Control, toate cu activitati imobiliare, mai putin ultima, specializata pe consultanta pentru afaceri si management. In aceasta ultima firma, Panturu este asociat cu o firma offshore cu sediul in Cipru, Crowfeed Ltd, dar si cu Razan Mosoiu - un personaj intalnit constant in firmele specialistului imobiliar. Un alt partener de afaceri al asociatului Lacramioarei Isarescu este Dinus Ltd, tot offshore din Cipru, aproape nelipsit din seria de firme Urbanescapes. Mai scump ca la Roma, Viena sau Dubai Relaxarea creditelor in 2007 a permis oamenilor sa angajeze imprumuturi ipotecare sau imobiliare contractate pe zeci de ani. Fapt care a marit cererea de locuinte pe piata. Implicit si pretul. De exemplu, la cateva luni dupa intrarea in vigoare a noilor norme de creditare, in septembrie 2007, Alpha Bank anunta in presa ca a primit cu 300% mai multe cereri si ca a acordat cu 280% mai multe credite ipotecare in lunile care au trecut de la relaxarea conditiilor. De asemenea, reprezentantii BRD au afirmat ca au primit cu 350% mai multe cereri de creditare pe segmentul imobiliar. In aceste conditii, preturile au ajuns la valori comparabile cu cele din Roma, Viena sau chiar Dubai. Astfel, sumele vehiculate, la ora actuala, in anunturi sunt uluitoare: o garsoniera confort 1, construita inainte de 1989, este scoasa la vanzare cu sume cuprinse intre 70.000 si 110.000 de euro. Practic, un metru patrat este evaluat la circa 2700 de euro. Intre timp, un apartament cu o camera in Roma sau la Viena poate fi cumparat cu 60 - 70.000 de euro. De asemenea, o garsoniera in Dubai costa 80.000 de euro. Un balon umflat artificial Analistii imobiliari sunt impartiti in ceea ce priveste evolutia pretului locuintelor si al terenurilor. In timp ce unii sustin ca cererea mare si oferta limitata vor impulsiona in continuare preturile, altii sunt mai moderati si afirma ca exista un prag limita a pretului suportabil, care ar putea bloca piata. Cert este ca in ultimii cinci ani, pretul locuintelor a crescut de sapte ori in Capitala si nu pare sa dea semne de stabilizare. In privinta achizitionarii de apartamente vechi, parerea este unanima: investitia este falimentara pe termen lung, in special pentru cei care au cumparat cu credit imobiliar sau ipotecar. Intrucat valoarea apartamentului se va deprecia, potrivit mai multor specialisti printre care si agentia de rating Coface. Aceasta din urma chiar a estimat o injumatatire a pretului locuintelor vechi in maxim trei ani. Aceiasi analisti sustin ca piata imobiliara din Romania este un balon inflamat artificial, pe cale de a se sparge. Desi impresia pe care o creeaza declaratiile vehiculate in presa de cunoscatorii pietei de "real estate" cumparatorului de rand este ca pretul locuintelor si al terenurilor ar putea creste la infinit. Iar exemplul altor piete mult supraevaluate, care in final au intrat in criza - Statele Unite, Spania, Tarile Baltice si, mai nou, chiar Marea Britanie - este adeseori trecut cu vederea. Riscul unui colaps al preturilor este insa exprimat mai transant pe mai multe bloguri anonime pe teme economice printre care se numara "Balonul-imobiliar.blogspot.com" sau "Trenduri.blogspot.com". Sindromul garsonierelor Ruxandra Cleciu, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI) afirma ca locuintele nu se vand, aproape niciodata, cu pretul afisat in anunt, suma la care se incheie tranzactiia fiind cu circa 10 - 15.000 de euro mai mica. "Ar trebui sa evaluam preturile medii, pentru ca, atunci cand vorbim de suma de 40.000 de euro ati evaluat un pret mediu al garsonierelor din cartiere la sfarsitul lui 2006, iar suma de 80.000 este acum un pret maxim pentru o garsoniera similara. Ele sunt pe la 65.000 - 70.000 - la pretul mediu ma refer", ne-a declarat presedintele ARAI. In opinia Ruxandrei Cleciu, explicatia acestei cresteri a pretului garsonierelor ar fi cea clasica: cererea creste in continuare, iar oferta a stat pe loc pentru ca foarte putine din proiectele noi care au fost lansate au oferit varianta de garsoniera, acestea ramanand un produs specific blocurilor vechi. Proiectele respective nu s-au livrat, iar atunci nevoia de intrare imediata in spatiu a determinat cumparatorul sa se indrepte catre blocuri vechi. Interesele fondurilor speculative Ruxandra Cleciu (foto), presedintele ARAI, a recunoscut, ca, cel putin pana in momentul de fata, nu s-a facut nici o analiza a pietei, in mod profesionist, din care sa rezulte care este raportul real cerere - oferta. "Nu exista asa ceva pentru ca analizele care sunt pe piata sunt doar studii ale unor companii facute pe un esantion mai mic sau mai mare, iar rezultatul este mai mult sau mai putin relevant din punct de vedere statistic. La noi, in Romania, Institutul National de Statistica nu considera relevant sa faca aceasta analiza pe segmentul imobiliar, care este totusi destul de important", a afirmat Cleciu. Ea a admis faptul ca "isteria imobiliara" ar putea fi intretinuta inclusiv de diverse declaratii si rapoarte "aruncate" periodic pe piata: "Eu mi-am mai auzit colegi vorbind vrute si nevrute, am mai vazut si la televizor declaratii in presa. Sigur, o sa va ganditi ca interesul agentilor imobiliari este ca preturile sa creasca, pentru ca in functie de asta isi iau comisioanele. Fireste, sunt mai multi actori de pe piata imobiliara interesati ca preturile sa creasca, printre care se numara inclusiv dezvoltatorii de proiecte rezidentiale sau de spatii de birouri, ori constructorii". Printre acesti actori, a mai aratat analistul, se numara si fonduri speculative, care intervin pe piata rezidentiala. Acestea au in spate niste fonduri private, cumpara pachete de apartamente la inceputul unui proiect - cand acesta este lansat pe piata si asteapta finalizarea proiectului, moment in care pretul locuintelor in ansamblul respectiv este destul de substantial, urmand sa le vanda sau unii dintre ei sa le inchirieze pentru a le revinde in 3- 5 ani. "Insa acesti investitori s-au orientat exclusiv catre apartamente noi. E un semnal pentru piata veche. Pentru ca, in momentul in care au inceput sa creasca preturile nici unul nu a venit sa spuna: eu cumpar 50 - 100 de astfel de apartamente", spune Roxana Cleciu. Din studiile facute de ARAI rezulta ca, in 2007, s-au livrat doar 1000 de apartamente noi in Capitala, urmand ca in 2008 sa fie livrate 12.000, fapt care va afecta piata veche. "Piata e intr-un moment de deriva, pana se asaza pe niste principii si pe niste conditii normale. Sunt convinsa ca intr-un an - doi o sa discutam altfel", a precizat Cleciu. BNR relaxeaza conditiile, fiica guvernatorului isi face firma Banca Nationala a Romaniei putea interveni, prin politici specifice si pe calea creditelor, pentru a aduce preturile locuintelor la niveluri normale. Nu a facut acest lucru. Piata imobiliara a continuat sa creasca spre avantajul celor care fac afaceri in domeniu, printre care firma Lacramioarei Isarescu si cele ale asociatului acesteia, Liviu Panturu. BNR a luat in calcul interventia pentru stabilizarea pietei imobiliare abia in august 2006. Atunci reprezentantii Bancii Centrale anuntau o posibila inasprire a politicii de creditare, tocmai pentru a preveni indatorarea excesiva a populatiei si, in subsidiar, cresterea galopanta a preturilor la locuinte si riscul inflationist. "BNR este obligata sa se amestece, indiferent ca le place sau nu jucatorilor din aceasta piata. Asa este peste tot in lume - Banca Centrala Europeana intervine pe piata imobiliara si alte banci nationale intervin de asemenea. BNR este obligata, atat prin legea bancara (stabilitatea preturilor si a inflatiei) cat si datorita faptului ca activele pietei imobiliare din Romania nu intra in cosul de consum pe care Institutul National de Statistica il ia in calcul la stabilirea ratei inflatiei", declara, la acel moment, Adrian Vasilescu, consilierul Guvernatorului BNR. El preciza ca aceasta piata are "evolutii nefiresti" care "ar putea afecta grav curbele inflatiei". "In prezent, nu se poate discuta despre un pret corect pe piata imobiliara deoarece raportul cerere-oferta este un factor de influentare doar pe termen scurt. Pentru a se putea discuta despre un pret echitabil ar trebui luati in calcul circa 11 indicatori care au influenta asupra unui asa-zis pret corect, printre care PIB-ul, rata inflatiei, productivitatea. In aceste conditii, BNR are dreptul sa intervina in piata cu reguli care sa reglementeze actuala stare impredictibila", afirma Vasilescu. Declaratiile nu au mai fost puse insa in practica. Mai mult, evolutia ratei dobanzii de referinta incepand cu acel moment arata ca BNR nu numai ca nu a descurajat imprumuturile, ci le-a incurajat. Astfel, daca rata dobanzii de politica monetara (dobanda de referinta) impusa de BNR in august 2006 era de 8,75%, aceasta a inceput sa scada treptat din februarie 2007, ajungand pana la un minim de 7% in perioada iunie - noiembrie 2007. Astfel, populatia a fost incurajata sa se imprumute. De asemenea, BNR a relaxat conditiile de creditare in primavara anului 2007, lasand bancilor o mai mare libertate in acordarea imprumuturilor - in special catre populatia cu venituri medii si peste medie. Interesant este ca data la care a inceput sa scada dobanda de referinta coincide cu cea la care Lacramioara Isarescu si-a inregistrat firma, respectiv 12 februarie 2007. Incompatibilitati si conflicte de interese Implicarea fiicei Guvernatorului Mugur Isarescu in afaceri imobiliare, domeniu care poate fi influentat de anumite decizii ale Bancii Nationale a Romaniei, este una cel putin imorala, daca nu chiar ilegala. In legea 101 din 26 mai privind statutul BNR, se precizeaza faptul ca "membrilor Consiliului de administratie si angajatilor cu functii de conducere ai Bancii Nationale a Romaniei li se interzice sa reprezinte, direct sau indirect, vreun interes financiar, comercial sau de alta natura care i-ar pune intr-o pozitie in care interesul lor personal ar intra in contradictie cu obligatiile si indatoririle lor fata de Banca Nationala a Romaniei". Legea nu precizeaza, insa, in ce ar consta un "interes indirect". Totusi, un asemenea interes indirect ar putea fi considerat chiar si afacerea imobiliara a Lacramioarei Isarescu. Restrictiile si incompatibilitatile sunt ceva mai severe in cazul unor state vecine, recent intrate in UE, cum ar fi Cehia sau Ungaria. Astfel, in cazul Cehiei, membrii Consiliului de administratie sunt incompatibili cu o serie de functii publice, dar si cu postura de a avea "orice activitate independenta aducatoare de venit, cu exceptia celor stiintifice, literare, jurnalistice, artistice sau pedagogice si a administrarii averii proprii". Ungaria merge si mai departe cu restrictiile: interzice tuturor salariatilor sa aiba interese in institutii financiare sau de investitii, iar prevederile conflictului de interese se aplica pe o perioada de sase luni dupa incheierea relatiei de munca cu banca centrala. Tot in Ungaria, membrii organelor de decizie din banca, inclusiv sotia si copiii acestora trebuie sa faca publica declaratia de avere, in caz contrar intrand in incompatibilitate. "Piata nu va cadea brusc" Ion Zilisteanu, un cunoscut analist imobiliar, si-a manifestat scepticismul cu privire la posibilitatea reala a fondurilor speculative si a celor de investitii de a influenta piata imobiliara, desi acestea reprezinta o categorie de actori de prima mana pe piata, cu interes net ca preturile sa creasca. "Lucrurile stau asa: piata imobiliara in Romania este intre 6 si 10 miliarde de euro pe an. Ca sa influentezi o astfel de piata iti trebuie bani foarte multi. Nu cred ca e nimeni dispus sa bage asemenea sume ca sa umfle artificial preturile. Adica sumele investite ca sa tina pretul mare ar fi mult mai mari decat castigul din aceste preturi inflamate", sustine Zilisteanu. "Piata nu va cadea brusc pentru ca raportul cerere - oferta nu se modifica brusc. Se modifica gradual. Sunt multi factori care influenteaza piata, atat cei interni cat si cei externi, incat e foarte greu de facut un model matematic care sa prezica un colaps peste nu stiu cata vreme. In momentul in care se va intensifica ritmul de construire a locuintelor noi, cat si concurenta intre dezvoltatori, atunci se va reglementa pretul. Pana atunci pretul nu se va opri din crestere. Anul trecut in Romania s-au construit circa 40.000 unitati locative, dintre care 20.000 sunt in mediul rural. E clar, castiga proprietarii, pierd cumparatorii", a incheiat Zilisteanu. Miliarde de euro in joc Din statisticile Uniunii Nationale a Notarilor Publici (UNNPR) rezulta ca nivelul impozitelor pe tranzactiile imobiliare efectuate in perioada ianuarie - noiembrie 2007 a ajuns la 1,056 miliarde RON. In aceeasi perioada a anului 2006, impozitul colectat in urma tranzactiilor cu cladiri si terenuri a fost de doar 807 milioane de RON. Astfel, cifrele UNNPR indica, pentru 2007 (cand impozitul a fost de 2 - 3%), un volum total al tranzactiilor de circa 35 miliarde RON, adica zece miliarde de euro. Cine castiga � Companiile cu interese pe piata imobiliara, � Fondurile speculative sau fondurile de investitii care au plasamente imobiliare � Bancile, care acorda credite tot mai mari � Evaluatorii imobiliari � Specialisti in credite bancare rasplatiti in functie de volumul creditelor acordate � Agentii imobiliari, care incaseaza comisioane � Brokerii imobiliari Cine pierde � Cumparatorii de apartamente vechi � Cei care au contractat recent credite imobiliare, cu dobanzi care se majoreaza - in unele cazuri nejustificat prin contract � Chiriasii, pretul chiriilor fiind direct proportional cu cel al caselor � Populatia in general din cauza presiunii inflationiste Semnale de alarma La mai bine de un an dupa ce anunta intentia BNR de a interveni pe piata imobiliara, declaratiile consilierului Guvernatorului, Adrian Vasilescu au devenit mai moderate. Ba chiar s-au schimbat. "Banca Nationala nu are prerogative in ce priveste piata imobiliara. Mai mult decat atat, preturile locuintelor nu sunt incluse in calculele ce determina rata inflatiei, care intereseaza in mod direct BNR pentru atingerea tintei de inflatie. Locuintele nu sunt incluse in cosul de consum care se ia in calcul pentru stabilirea ratei de inflatie. BNR are o singura preocupare in ce priveste piata imobiliara: stabilitatea financiara", ne-a declarat Vasilescu, cu putin inainte ca Banca Nationala sa anunte majorarea cu 1% a dobanzii de referinta. In ceea ce priveste impactul economic al unei eventuale caderi a pietei imobiliare, estimata la peste zece miliarde de euro, Vasilescu a apreciat ca problema este transata, in sensul ca am vazut deja ce se poate intampla in alte tari - in SUA sau in vestul Europei: "Nu ar fi bine sa vedem si la noi, dar asta nu depinde numai de noi. Problema cred ca isi are cheia in puterea de cumparara a populatiei si a companiilor". "Nu am nevoie sa apelez la propria judecata pentru a anticipa un eventual impact al intrarii in incapacitate de plata a unei parti din populatie, pentru ca in privinta asta exista o judecata extrem de precisa a Comisiei Europene. Care pleaca de la ideea ca supraindatorarea populatiei prezinta un risc puternic cu doua consecinte mari: instabilitatea financiara si explozia unei bombe sociale care sa fie asurzitoare. Din acest motiv, BNR e teribil de mult preocupata de evitarea unei supraindatorari. Iar regulamentele atat de criticate de presa ale BNR care tind catre o temperare a creditelor au tocmai scopul de a evita explozia celor doua bombe: una care sa loveasca stabilitatea financiara si una care sa aduca in Romania o mare problema sociala", a adaugat Vasilescu. Credite de 18 miliarde de euro Cifrele de bilant prezentate de Directia de Stabilitate Financiara dupa primele trei trimestre ale anului 2007 aratau ca situatia imprumuturilor populatiei incepea sa devina o problema. "Creditul bancar catre populatie si-a pastrat ritmul alert de crestere (68,9% in perioada septembrie 2006 - septembrie 2007, depasind pragul de 18 miliarde de euro)", se arata in acest raport. In conditiile in care principala componenta a averii nete a populatiei este imobilul, detinut, pentru cei care au cumparat locuinta cu credit principalul risc este asociat cu scaderea pietei imobiliare rezidentiale, mai noteaza BNR in raportul anual din 2007. Astfel, cu toate ca aceste semnale de ingrijorare au fost transmise constant, atat de agentii importante de rating, cat si de rapoartele Bancii Centrale, abia pe ultima suta de metri BNR a decis sa ia masuri severe de franare a avantului populatiei de a-si asuma riscul unor credite. In mai putin de o luna - de la 7 ianuarie si pana pe 4 februarie 2008 - BNR a ridicat dobanda de referinta cu 1,5 puncte procentuale, dand astfel semnalul pentru scumpirea creditelor in lei. A urmat majorarea provizioanelor pentru creditele in valuta, care va determina o crestere suplimentara a costului imprumuturilor. Este cel mai sever pachet de masuri luat de BNR in ultimii ani.

Pagini realizate de Gilda POPA